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BAVARIA TOWERS

Real Estate 4.0: Digital and Flexible Working Environment are Changing the Face of Office Buildings

Arbeitgeberattraktivität: Planung orientiert sich so sehr wie nie zuvor an Nutzerbedürfnissen

Munich, 22 August 2018 Bright and airy break-out areas, desk sharing, restaurants, fitness, co-working and voice recognition – all in an aesthetically pleasing package: Companies and employees are increasingly demanding agile, healthy and digital workspaces and changing the architecture of offices as we know them today, according to German consultancy and architecture firm CSMM. “The co-working boom is one of the key factors driving this new wave of user-centric architecture. These new designs focus on the employees’ need for a creative and communicative space in which to work and innovate – reflected in higher ceilings, more sophisticated technology and deeper buildings. After the age of Real Estate 3.0 – characterised by static, computer-based working – the ongoing process of digitalisation is changing the world of property. Real Estate 4.0 offices act as a physical hub in a digitally connected working environment; they are hybrid buildings that offer an urban experience”, explains Dr Dewi Schönbeck, director at CSMM.

Nutzer im Fokus: Wunsch nach Nutzungsvielfalt fordert die Architektur heraus

Die Qualität von Büroimmobilien definiert sich laut Schönbeck im Jahr 2018 mehr denn je über die Nutzungsqualität. „Bei ersten Objekten wurde in den vergangenen Monaten bereits mit Experten für User-Experience gearbeitet. Ähnlich wie bei Webseiten ergründen und testen Fachleute Arbeits- und Bewegungsabläufe, um von vornherein festzustellen, ob eine Büroimmobilie im Arbeitsalltag funktioniert“, erklärt die Architektin. Planer gestalten Büroimmobilien wie im Städtebau als funktionierendes Ökosystem. „Das wichtigste im Büro sind für Unternehmen die Mitarbeiter. Gerade Fachkräfte haben heute jedoch hohe Ansprüche an ihre Arbeitsumgebung.“ Ähnlich wie im Städtebau ein struktureller Mix von Arbeit, Freizeit und Wohnen städtische Urbanität schafft, erzeugt in Bürokomplexen eine Mischung aus Flächen für Arbeit, Freizeitangeboten, Handel und temporärem Wohnen eine immanente Urbanität, nach der sich nicht zuletzt die Generationen Y und Z sehnen.

Mehr Immobilienwert durch App & Co.: weiche Faktoren auf dem Vormarsch

Weiche Faktoren wie die Immobilienmarke und Services bis hin zu Erlebnissen bestimmen zunehmend den Immobilienwert. Diesen Trend belegen beispielsweise die Integration von Kinderbetreuung, Concierge Points oder Food-Truck-Kooperationen im Gebäude. Auch verbessern immer öfter speziell für die jeweilige Immobilie entwickelte Apps die Nutzung des Objekts und der objektnahen Dienstleistungen. Sie bündeln für die jeweilige Büro- und Gewerbeimmobilie zugeschnitten digitale Dienste – von der Raumbuchung über Materialbeschaffung und Parksystem bis hin zu hausinternen Pinnwänden für Kommunikation und Austausch.

Bewusster Mietermix und neue Betreibermodelle

Damit das Büro- und Arbeitsklima stimmt, nehmen Projektentwickler und Vermieter laut CSMM ebenso verstärkt Einfluss auf die Mieterzusammenstellung. „In der Nachbarschaft haben wir den Fall, dass der Vermieter keine geschlossenen Betriebskantinen zulässt, weil er eine offene Bürokultur im Gesamtkomplex haben möchte. Auch bei der Zusammensetzung der Mieter wurde so kuratiert, dass die Atmosphäre stimmt“, erläutert Schönbeck. Dadurch wiederum verändern sich Betreibermodelle. Der Vermieter von heute stellt nicht einfach nur Arbeitsflächen zur Verfügung, sondern entwickelt mit den Architekten für Zielgruppen komplette Immobilienkonzepte –  er kreiert bestenfalls ganzheitliche Arbeitserfahrungen.

Office as a Service: Coworking definiert Sicht auf Räume neu

Die Coworking-Bewegung zählt laut Schönbeck zu den maßgeblichen Katalysatoren hybrider Immobilienkonzepte. Beim Coworking ist die Symbiose aus Lebens- und Arbeitswelt eine Triebfeder. „Space as a Service“ – also das flexible Angebot von Raumnutzung und anliegenden Dienstleistungen nach Bedarf – benötigt vor allem Flexibilität. In der Konsequenz setzen Architekten bei der Büroplanung verstärkt auf loftartige Grundrisse und Raumhöhen. Aktuelle Beispiele für solche Büroentwicklungen sind der „iCampus“ im Werksviertel, die „Bavaria Towers“ und das „Olympia Business Center“ der Bayern Projekt GmbH in München, „Spree One“ in Berlin, das „ONE“ in Frankfurt oder das „Alphabeta“ in London. Die Devise lautet: weg von Gebäuderiegeln, die primär für Büros in Zellenstruktur zugeschnitten sind, hin zu mehr Raumtiefe. Auch auf Festeinbauten wird bereits in der Planung so weit wie möglich verzichtet.