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Büroflächenausbau in Mieterhand: Was macht das Konzept für Mieter- und Vermieterseite attraktiv?
Büroflächen sind heutzutage längst weit mehr als nur Arbeitsräume: Sie spiegeln den Charakter von Marken, sind Träger und Katalysatoren der Unternehmenskultur. Es ist also nur verständlich, dass Unternehmen, die heute eine Bürofläche mieten, beim Innenausbau immer öfter von Anfang an die Zügel in der Hand halten möchten. Beim mieterseitigen Ausbau, der attraktiven Variante zur bisher gängigeren Praxis des Vermieterausbaus, übernimmt der Mieter eigenständig sämtliche Aspekte des Innenausbaus: von Planung und Gestaltung über die Auswahl der Materialien und Beauftragung der Gewerke bis hin zur Überwachung der Umsetzung.
In diesem Fall stellt der Vermieter lediglich die Rohbaufläche (sog. „Shell & Core“) oder eine minimale (Grund-)Ausbauvariante bereit – im Gegensatz zum konventionellen Ansatz, wo er die Planung und Umsetzung bis zu einem bestimmten Standard (z.B. bei Böden, Decke und Beleuchtung) selbst ausführt. Letztlich profitieren beide Seiten davon, neuen Mietern die Ausgestaltung ihrer neuen Büroheimat bereits viel früher zu überlassen als sonst am deutschen Mietmarkt üblich.
Drei überzeugende Gründe für künftige Mieter, die Regie beim Ausbau zu übernehmen
1. Grund: Sie haben volle Gestaltungsfreiheit bei Funktionalität und Design.
Eine Bürowelt mit ganz eigener Handschrift? Ein Ort, der Kommunikation befördert, die Kultur des Unternehmens widerspiegelt und sämtliche Bedarfe erfüllt? Das geht, wenn der Mieter selbst bei den Innenausbauten Regie führt. Denn so entsteht eine maßgeschneiderte Lösung, die perfekt auf Arbeitskultur, Marke und Prozesse des Unternehmens abgestimmt ist. Das birgt nicht nur Vorteile für Designentscheidungen, sondern beeinflusst auch die Zufriedenheit der Mitarbeitenden: Von Anfang an lassen sich so innovative Raumkonzepte wie Activity-Based Working und ergonomische Arbeitsplätze planen. Auch moderne Technik findet bei Konzepten wie diesen ihren Platz und wird elegant ins Raumkonzept integriert. Die so entstandene, individuell gestaltete Bürofläche stärkt das Markenimage nach außen und innen – und wird ganz selbstverständlich zum Alleinstellungsmerkmal.
2. Grund: Im Umsetzungsprozess gewinnen Mieter an Flexibilität und Kontrolle.
Die Verschiebung vom vermieter- zum mietergebundenen Ausbau vergrößert den aktiven Part und Handlungsspielraum des Mieters bei der Planung seiner künftigen Arbeitswelt. In jeder Phase des Ausbaus behält er die volle Verantwortung über den Prozess. Er wählt Planer und ausführende Firmen selbst – erfahrene und bewährte Partner, die höhere Standards als Vermieter bieten können, da sie die Bedarfe und Gestaltungsanforderungen seines Unternehmens kennen. Hinzu kommen kurze Wege: Indem der Mieter direkt mit den beauftragten Firmen kommuniziert, kann er schneller auf Planungsänderungen reagieren – ganz ohne zeitlich aufwändige Abstimmungsprozesse mit dem Vermieter.
3. Grund: Der Mieter hat volle Transparenz bei Ausbau und Kosten.
Indem er Materialien, Ausstattung und Dienstleister nach seinen Vorstellungen und Budgetvorgaben auswählt, behält der Mieter die Kontrolle über Kosten und Material – ohne Aufschläge durch den Vermieter. Gerade langfristig lohnt es sich, in Qualität zu investieren, in hochwertige Materialien und nachhaltige Technologien. So lassen sich zukünftige Betriebskosten – z.B. für Energie oder Wartung – reduzieren.
Drei gute Gründe für Vermieter, den Innenausbau in Mieterhand zu geben:
1. Grund: Die Immobilie gewinnt an Attraktivität.
Wer seine Arbeitswelt ganz nach eigenen Vorstellungen ausbaut, bleibt länger: Übernehmen Mieter den Ausbau selbst, fühlen sie sich stärker in die Gestaltung eingebunden und sind auf lange Sicht zufriedener – und das erhöht die Wahrscheinlichkeit einer langfristigen Vertragsbindung. Für den Vermieter ein doppelter Glücksfall, denn dann investiert der Mieter auch so: in nachhaltige Materialien, hohe Qualität und technische Innovationen. Und Ausbauten wie diese steigern den Wert der Immobilie. Denn auch wenn der Mieter auszieht, bleibt ein Teil des hochwertigen Ausbaus oft erhalten – was wiederum zukünftige Vermietungen erleichtert.
2. Grund: Aufwand und Risiko sinken.
Langwierige Planungs- und Abstimmungsprozesse für den Vermieter? Mit dem mietergebundenen Ausbau gehören sie der Vergangenheit an – denn der Mieter lenkt den Ausbau in Eigenregie. So entstehen keine Verzögerungen durch Abstimmungsengpässe zwischen den Mietparteien. Auch an der Baustellenkoordination oder der Auswahl von Planern und Gewerken ist der Vermieter nicht mehr beteiligt – und wird bei der Kontrolle und Nachverfolgung von Bauarbeiten entlastet. So ist der Vermieter auch für Kostenüberschreitungen und Bauverzögerungen nicht verantwortlich: Anfallende Haftungsfragen bei der Umsetzung liegen direkt beim Mieter oder dessen Auftragnehmern.
Das Modell bringt zudem geringere Instandhaltungsverpflichtungen mit sich: Der Mieter übernimmt die Verantwortung sowohl für die Qualität der von ihm eingebauten Materialien als auch für die Ausführung. Um Gewährleistung und Mängelbeseitigung muss der Vermieter sich somit keine Sorgen machen.
3. Grund: Die Bereitstellung von Shell & Core-Flächen ist eine clevere Vermarktungsstrategie und spart Kosten.
Eine wachsende Zielgruppe ist an „Shell & Core“-Flächen interessiert, insbesondere Mieter mit spezifischen Anforderungen. Wird der Ausbau zur Mietersache, kann die Immobilie schneller auf den Markt gebracht werden. Und individuell ausgebaute Büroflächen, die perfekt auf die Bedürfnisse des Mieters abgestimmt sind, rechtfertigen zudem oft eine höhere Mietbereitschaft.
Planung, Materialbeschaffung und Bauleitung für den Ausbau gehen auf Mieterseite über und müssen nicht vor Mietvertragsbeginn sichergestellt werden. Der Vermieter stellt insgesamt keine Mittel für den Innenausbau bereit. Dafür gibt er gestalterisches Mitspracherecht ab – hier hat jetzt der Mieter das Sagen und gestaltet die Fläche nach seinen individuellen Vorstellungen.
Unser Fazit zum mietergetriebenen Ansatz: Für beide Seiten gewinnbringend
Das Modell verspricht für beide Seiten Vorteile, führt insgesamt zu einer individuell gestalteten passgenauen Lösung vor allem für anspruchsvolle und langfristig orientierte Mieter. Diese gewinnen Kontrolle, Transparenz und Gestaltungsfreiheit, tragen aber auch Risiken bei Kosten und Gewährleistungsansprüchen.
Ein wichtiger positiver Effekt für beide Seiten ist der Zeitfaktor: Der Vermieter steht weniger unter Zeitdruck im Fertigstellungsprozess der Fläche, der Mieter bleibt aufgrund kürzerer Wege flexibel und kann schneller reagieren. Zudem entfallen Unsicherheiten in der Kalkulation: Der Mieter weiß möglicherweise vor Anmietung noch nicht exakt, was er benötigt – wodurch der Vermieter auf ein Ziel hinarbeitet, das er nicht exakt definiert ist. Diese Unwägbarkeiten entfallen für beide Seiten im mieterseitigen Ausbau und führen letztlich zu erheblichen Zeit- und Kosteneinsparungen.
Entscheidet man sich für das Modell, ist ein guter Planungspartner für beide Seiten unerlässlich. Als Architekturbüro und Beratungsunternehmen ist CSMM für beide Seiten ein zuverlässiger und kompetenter Partner. Eigentümer unterstützen wir in Planungs-, Vermarktungs- und Investitionsentscheidungen. Für Mieter, die sich dafür entscheiden, die Regie für ihren Ausbau selbst in die Hand zu nehmen, stehen wir nicht nur im Vorfeld beratend zur Seite, ob ein Objekt für ihre Bedarfe geeignet ist; fällt die Entscheidung für eine Fläche, sind wir bei der Planung und Überwachung des Ausbaus der richtige Partner für die Gestaltung und Umsetzung einer maßgeschneiderten Arbeitswelt für Unternehmen.
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